21世纪经济报道记者王雪 武汉报道

6月30日，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“中金湖北科投光谷REIT”，508019)在上海证券交易所上市。该项目从启动、申报到获批发行，总共历经20个月。

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中国国际金融股份有限公司、中国银河证券股份有限公司、申万宏源证券有限公司、广发证券股份有限公司、华泰证券股份有限公司和中信证券股份有限公司为中金湖北科投光谷REIT项目提供做市服务。

据悉，中金湖北科投光谷REIT项目底层资产位于武汉光谷，包括光谷软件园和互联网+两处资产，截至2022年12月31日，项目总估值15.40亿元，截至2023年3月31日，综合出租率超过90%。

湖北省科技投资集团有限公司党委副书记、总经理曾玉梅告诉21世纪经济报道记者，近年来，湖北科投积累了庞大的基础设施存量资产，又作为武汉新城建设主力军，未来有持续的建设资金需求。REITs产品具有扩募机制且鼓励将募集资金用于新的基础设施项目建设，高度契合湖北科投的战略方向。

然而，产业园区公募REITs主要现金流来源为底层资产的租金收入，理解底层资产的出租率及租赁情况是投资人的重点关注问题。今年资本市场又出现了个别REITs项目风险，因核心项目退租造成了一定的市场风波。

对此，曾玉梅认为，“近期REITs二级市场的一些波动是暂时性的，未来随着REITs市场整体规模的扩大、流动性的增强，以及优质资产投资回报的实现，二级市场价格会有合理调整，真实、差异化地反映资产和管理的真实价值，我对于持续参与REITs市场的决心没有变。”

据介绍，截至2022年12月31日，中金湖北科投光谷REIT的基础设施项目共有租户49家，就重要租户而言，租赁面积占基础设施项目总面积比例超过5%的租户有5家，分别为招商银行、留创园、小红书、世纪教育公司和飞速创新，上述5个租户合计租赁面积占基础设施项目总面积的比例为57.69%。前五大租户均已在基础设施项目稳定租赁5年以上，并且具备持续租赁意愿。

此外，在收益率方面，按照发行规模测算，预计未来两年以上光谷软件园和互联网+两处资产的分派率分别可达到4.62%和4.87%。

值得注意的是，扩募已成为REITs市场的焦点话题。曾玉梅表示，将通过首次发行搭建资产上市平台，后续陆续将成熟资产以扩募形式装入上市平台。“湖北科投集团体系内已建成运营的物业资产面积超过500万平方米，同时有大体量的产业园区处于在建阶段，包括数字经济产业园、生物创新园二期等，公司会充分利用好REITs扩募机制。”

曾玉梅还指出，“REITs作为国家高度鼓励的战略性、创新型金融工具，我们从原始权益人的角度出发，希望能够在这几方面得到政策的进一步支持。一是在税负方面，希望主管机关能够进一步出台针对REITs的专项税收优惠政策，降低发行主体的税负，提高发行积极性；二是希望在后续扩募、信息披露、二级市场流动性、REITs基金衍生品等方面，继续获得发改委、证监会和交易所的支持和指导。”

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